Für Inhaber und ihre Steuerberater
Betriebsaufspaltung bei der Nachfolge
Gehört das Grundstück dem Inhaber privat und der Betrieb läuft in einer GmbH, die das Grundstück pachtet, liegt oft eine Betriebsaufspaltung vor. Wird dann nur die GmbH verkauft, endet die Betriebsaufspaltung, und das kann als Betriebsaufgabe gelten: Die stillen Reserven im Grundstück werden versteuert, obwohl es gar nicht verkauft wurde. Das lässt sich vermeiden, aber nur mit Planung vor dem Verkauf.
In unseren Branchen ist das der Normalfall. Der Schrotthandel, der Containerdienst, die Werkstatt: Der Hof gehört dem Inhaber oder seiner Familie, der Betrieb ist eine GmbH. Wer so aufgestellt ist und an Übergabe denkt, sollte diese Seite mit seinem Steuerberater durchgehen, bevor er mit Käufern spricht.
Wann eine Betriebsaufspaltung vorliegt
Zwei Bedingungen müssen zusammenkommen. Das verpachtete Wirtschaftsgut ist für den Betrieb wesentlich, bei einem Hof mit Halle und Waage ist das praktisch immer so. Und dieselbe Person oder Personengruppe kann in beiden Gesellschaften ihren Willen durchsetzen, im Fachdeutsch sachliche und personelle Verflechtung.
Die Folge: Die Verpachtung ist keine private Vermietung mehr, sondern ein Gewerbebetrieb. Grundstück und GmbH-Anteile gehören zu dessen Betriebsvermögen. Viele Inhaber wissen das gar nicht, weil es seit Jahrzehnten so läuft und der Steuerberater es still mitführt.
Warum der Verkauf zur Falle werden kann
Verkauft der Inhaber die GmbH-Anteile und behält das Grundstück, beherrscht er die GmbH nicht mehr. Die personelle Verflechtung entfällt, die Betriebsaufspaltung endet. Steuerlich gilt das in der Regel als Aufgabe des Besitzunternehmens. Das Grundstück wird mit seinem heutigen Wert ins Privatvermögen überführt, und die Differenz zum Buchwert ist zu versteuern.
Bei einem Hof, der 1992 gekauft wurde, kann das eine große Summe sein. Und anders als beim Verkauf fließt dafür kein Geld.
Die üblichen Lösungen
- 1Grundstück und GmbH zusammen verkaufen. Dann ist es ein einheitlicher Verkauf des ganzen Besitzunternehmens, ab 55 mit Freibetrag und ermäßigtem Satz.
- 2Verpachtung statt Verkauf des Grundstücks. Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich das Verpächterwahlrecht nutzen. Betriebsverpachtung erklärt
- 3Gestaltung vor dem Verkauf. Etwa das Grundstück rechtzeitig in eine gewerblich geprägte Personengesellschaft einbringen. Das braucht Vorlauf und gehört allein in die Hand Ihres Steuerberaters.
Wir können jede dieser Varianten mitgehen: das Grundstück mitkaufen, es pachten oder erst die GmbH kaufen und das Grundstück später. Wichtig ist nur, dass die Steuerfrage vor dem Notartermin geklärt ist, nicht danach.
Häufige Fragen zur Betriebsaufspaltung
Was ist eine Betriebsaufspaltung?
Ein Unternehmer hält ein wesentliches Wirtschaftsgut, meist das Grundstück, außerhalb der Betriebs-GmbH und verpachtet es an sie. Beherrscht er beide Seiten, liegt eine Betriebsaufspaltung vor. Die Vermietung wird dann steuerlich zum Gewerbebetrieb, und Grundstück wie GmbH-Anteile gehören zu dessen Betriebsvermögen.
Was passiert, wenn ich die GmbH verkaufe und das Grundstück behalte?
Dann beherrscht nicht mehr dieselbe Person beide Seiten, und die Betriebsaufspaltung endet. Das gilt regelmäßig als Betriebsaufgabe des Besitzunternehmens. Die stillen Reserven im Grundstück werden aufgedeckt und versteuert, obwohl Sie das Grundstück gar nicht verkauft haben.
Wie lässt sich das vermeiden?
Es gibt mehrere Wege, und welcher passt, entscheidet Ihr Steuerberater. Das Grundstück kann zusammen mit der GmbH verkauft werden, dann ist es ein einheitlicher Verkauf mit Freibetrag und ermäßigtem Satz ab 55. Unter bestimmten Voraussetzungen hilft das Verpächterwahlrecht. Oder das Grundstück wird rechtzeitig vor dem Verkauf in eine gewerblich geprägte Gesellschaft gebracht. Diese Wege brauchen Vorlauf, teils Jahre.
Kaufen Sie das Grundstück mit?
Ja, wenn das für Sie steuerlich die beste Lösung ist. Wir können auch erst die GmbH kaufen und das Grundstück pachten, mit einem vereinbarten späteren Kauf. Wir richten die Struktur nach dem, was Ihr Steuerberater für Sie errechnet hat.
Diese Seite beschreibt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026, und ersetzt keine Steuerberatung. Ob eine Betriebsaufspaltung vorliegt und welcher Weg der richtige ist, hängt vom Einzelfall ab.
Hof privat, Betrieb in der GmbH?
Dann sprechen Sie mit uns und mit Ihrem Steuerberater, bevor irgendetwas unterschrieben wird. Wir richten uns nach seiner Rechnung.
Lieber schreiben? kontakt@hecht-nachfolge.de. Es liest nur einer von uns beiden.