Bestands- und Kernsanierung

Bestands- oder Kernsanierungsbetrieb verkaufen

Wir kaufen Sanierungsbetriebe für Bestandsimmobilien mit 3 bis 80 Mitarbeitern in Berlin und Brandenburg und führen sie weiter. Kernsanierung, Wohnungssanierung beim Mieterwechsel, Modernisierung, Ausbau – vor allem dort, wo eigene Kolonnen arbeiten und Wohnungsunternehmen oder Hausverwaltungen regelmäßig beauftragen.

Das ist die ehrlichste Seite dieser Reihe: Hier gibt es keinen Schein, der Wettbewerber fernhält. Der Wert liegt woanders – und deshalb schreiben wir hin, wann ein solcher Betrieb aus unserer Sicht verkäuflich ist und wann nicht.

Julian & Lukas Hecht · Berlin · Stand: August 2026

Erst die Begriffe, dann das Geschäft

Kaum ein Wort wird so unterschiedlich benutzt wie „Sanierung". Für den Verkauf Ihres Betriebs ist die Unterscheidung weniger wichtig als für Ihre Abrechnung – aber sie hilft, das Geschäft zu sortieren:

Instandhaltung und Instandsetzung: Erhalten, was da ist, und nach einem Schaden wiederherstellen. Das ist das laufende Geschäft mit Hausverwaltungen und Wohnungsunternehmen – kleinteilig, wiederkehrend, planbar.
Modernisierung: Den Standard anheben: Grundriss, Bäder, Heizung, Dämmung. Mietrechtlich und steuerlich eine eigene Kategorie, wirtschaftlich der Bereich mit den größeren Einzelaufträgen.
Sanierung und Kernsanierung: Schäden und Mängel beseitigen, im Extremfall bis auf den Rohbau zurück und komplett neu aufbauen. Das ist das projekthafte Geschäft – höhere Volumen, längere Laufzeiten, mehr Risiko.

Die meisten Betriebe machen von allem etwas. Uns interessiert vor allem der erste Block, weil dort die Wiederkehr sitzt – und der dritte, weil dort unser eigenes Geschäft anschließt.

Was hier den Wert trägt – und was nicht

In den anderen Sanierungsfeldern ist die Sache einfach: Es gibt eine Zulassung, sie ist schwer zu bekommen, und wer sie hat, ist schwer zu ersetzen. Bei der Bestandssanierung ist das nicht so. Es gibt keinen SIVV-Schein, kein Gütezeichen, keine Sachkunde nach Gefahrstoffrecht. Der Zugang ist offen, der Wettbewerb entsprechend groß, und das Geschäft hängt an Zinsen und Bauklima.

Der Wert liegt deshalb nicht in einem Papier, sondern in zwei sehr handfesten Dingen:

✓Wiederkehrende Auftraggeber. Ein Rahmenvertrag mit einer Wohnungsbaugesellschaft, einer Genossenschaft oder einer großen Hausverwaltung ist in diesem Gewerk der stärkste einzelne Werttreiber. Leerwohnungssanierung beim Mieterwechsel läuft weiter, wenn der Neubau stillsteht.
✓Eigene Kolonnen. Wer die Arbeit selbst ausführt, hat einen Betrieb. Wer alles an Subunternehmer weitergibt, hat eine Koordinationsleistung, die an der Person des Inhabers hängt – und die lässt sich nicht übergeben.

Deshalb sagen wir bei diesem Betriebstyp offener als bei den anderen, wann es nicht passt: Ein Betrieb ohne feste Auftraggeber, ohne eigene Leute und mit einem Inhaber, der jeden Auftrag persönlich hereinholt, ist kein Unternehmen im Sinne einer Nachfolge. Das ist keine Wertung Ihrer Arbeit – es ist nur nichts, was ein Käufer weiterführen könnte. Der Verkäuflichkeits-Check beantwortet das in zwei Minuten, anonym und ohne Anmeldung.

Wir kommen von vorne in derselben Kette

Jede Kernsanierung läuft in derselben Reihenfolge ab, und die ersten beiden Schritte sind unser eigenes Tagesgeschäft seit 2020:

1. Räumung und Entrümpelung: Machen wir selbst. Wohnungsauflösungen, Nachlässe, Betriebsräumungen – mit eigenen Leuten und eigenen Fahrzeugen.
2. Entkernung und Rückbau: Machen wir selbst. Bis auf den Rohbau zurück, Material getrennt, verwertet statt entsorgt, wo es geht.
3. Schadstoffe: Sobald Wände offen sind: Asbest in Klebern und Platten, alte Mineralwolle, PAK im Parkettkleber. In diesem Feld kaufen wir ebenfalls.
4. Rohbau, Ausbau, Haustechnik: Hier fängt Ihr Betrieb an. Und hier hört unsere Kette bisher auf.

Genau deshalb suchen wir Sie. Wer die Schritte eins bis drei im Haus hat und den vierten zukaufen muss, gibt bei jedem Objekt die größte Wertschöpfungsstufe ab. Und umgekehrt: Ein Sanierungsbetrieb, der Räumung, Entkernung und Schadstoff bisher jedes Mal an Fremde vergeben hat, kauft sich das ab dem ersten Tag im eigenen Haus. Das ist keine Präsentationsfolie – es sind zwei Betriebe, die auf derselben Baustelle nacheinander arbeiten und heute zweimal Marge abgeben.

Wir sagen aber auch, wo diese Rechnung aufhört. Ein Bestandssanierer ist ein Projektgeschäft, unser Betrieb ist ein Dienstleistungsgeschäft – andere Kalkulation, andere Gewährleistung, längere Bindung von Kapital auf der Baustelle. Wir würden diesen Schritt deshalb mit einem Betrieb gehen, dessen Auslastung auf wiederkehrenden Aufträgen ruht, nicht auf drei Großprojekten im Jahr. Wenn Ihr Betrieb so aufgestellt ist, passt es sehr gut. Wenn nicht, sagen wir das im ersten Gespräch, statt es im dritten zu merken.

Häufige Fragen zur Bestandssanierung

Was ist eigentlich der Unterschied zwischen Sanierung, Modernisierung und Instandsetzung?

Die Begriffe werden im Alltag durcheinandergeworfen, im Vertrag und in der Abrechnung sind sie aber verschieden. Instandhaltung erhält den vorhandenen Zustand, Instandsetzung stellt ihn nach einem Schaden wieder her. Modernisierung hebt den Standard an – bessere Dämmung, neue Heizung, neuer Grundriss – und ist deshalb im Mietrecht und steuerlich anders zu behandeln. Sanierung meint die Beseitigung von Schäden und Mängeln, häufig als Bündel mehrerer Gewerke. Kernsanierung heißt, dass bis auf den Rohbau zurückgebaut und alles neu aufgebaut wird. Für den Verkauf Ihres Betriebs ist das weniger wichtig als für Ihre Abrechnung – für uns zählt, welche Arbeiten Ihre Leute selbst ausführen.

Was ist ein Bestandssanierungsbetrieb wert, wenn es keine besondere Zulassung gibt?

Der Wert liegt in drei Dingen, und keines davon ist ein Schein. Erstens in wiederkehrenden Auftraggebern – Rahmenverträge mit Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften oder Hausverwaltungen sind in diesem Gewerk der stärkste Werttreiber überhaupt. Zweitens in eigenen Kolonnen: Wer die Arbeit selbst ausführt, statt sie durchzureichen, hat einen Betrieb; wer alles vergibt, hat eine Koordinationsleistung. Drittens in Gerät, Fahrzeugen und Lager. Ein Betrieb mit laufendem Rahmenvertrag und eigener Mannschaft ist für uns wertvoller als einer mit besseren Zahlen aus lauter Einzelaufträgen.

Wir haben keinen Rahmenvertrag, sondern arbeiten projektweise. Sind wir raus?

Nicht automatisch, aber wir sagen offen, dass es der schwierigere Fall ist. Ein Betrieb ohne wiederkehrende Auftraggeber und ohne eigene Leute, der Projekte akquiriert und an Subunternehmer weitergibt, verkauft im Kern eine Telefonliste und die Person des Inhabers – und beides geht bei einer Übergabe verloren. Wenn dagegen eigene Kolonnen da sind, eine eingespielte Bauleitung und ein Stamm an Auftraggebern, die regelmäßig wiederkommen, dann reden wir gern, auch ohne unterschriebenen Rahmenvertrag.

Machen Sie auch energetische Sanierung – Dämmung, Fenster, Heizung?

Als Teil eines Betriebs ja, als alleiniges Geschäftsmodell eher nicht. Reine Dämm- und Fenstergeschäfte hängen stark an Förderprogrammen und an der Zinslage, der Wettbewerb ist groß und die Eintrittsbarriere niedrig. Wir kaufen lieber Betriebe, deren Auftragslage von einer Förderrichtlinie unabhängig ist. Wenn energetische Arbeiten einen Teil Ihres Geschäfts ausmachen und der Rest auf Bestandspflege und Rahmenverträgen beruht, ist das völlig unproblematisch.

Wie hängt das mit Ihrem eigenen Betrieb zusammen?

Direkt. Jede Kernsanierung beginnt mit Entrümpelung und Entkernung, und genau das ist unser Tagesgeschäft seit 2020 – Räumung, Rückbau bis auf den Rohbau, Trennung und Verwertung des Materials. Wir kennen die Baustelle, auf der Sie arbeiten, von der ersten Woche her. Und wir kennen den Punkt, an dem im Altbau die Schadstofffrage auftaucht, weil wir in diesem Feld ebenfalls kaufen.

Ich bin selbst der Bauleiter. Kann man so einen Betrieb überhaupt übergeben?

Ja, aber nur mit Zeit. Wenn Sie Kalkulation, Bauleitung und Kundenkontakt in einer Person sind, ist die Übergabe eine Frage von Monaten bis Jahren, nicht von Wochen. Das ist der häufigste Fall in diesem Gewerk und für uns kein Ausschlussgrund – im Gegenteil, es ist der Grund, warum wir gern früh ins Gespräch kommen. Wir arbeiten uns ein, Sie bleiben so lange an Bord, wie es sinnvoll ist, und werden dafür bezahlt.

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